Indagine del Crea () sull’andamento del mercato fondiario in Italia nel 2017
Dopo cinque anni di continue svalutazioni il prezzo della terra ha evidenziato un aumento, seppur flebile, rispetto all’anno precedente, secondo quanto riportato dall’indagine annuale 2017 sul mercato fondiario, curata dalle postazioni regionali del Centro di ricerca Politiche e Bioeconomia. Nel 2017 il prezzo medio della terra in Italia è stato pari a poco più di 20.000 euro per ettaro, un valore inferiore a quello che si registra nel nord Europa, ma sensibilmente superiore a quello di altri paesi dell’area mediterranea.
Nord e Sud Italia
I prezzi delle compravendite nel nord Italia sono stabilmente sopra i 40.000 euro/ha nelle regioni del Nord Est. Invece i prezzi nel Mezzogiorno sono compresi in media tra 8-13.000 euro/ha.
Inflazione
Il confronto con il tasso di inflazione rende meno positivo l’andamento, dato che l’aumento del costo della vita ha nuovamente eroso il patrimonio fondiario: al netto dell’inflazione si evidenzia un ulteriore calo dell’1%, che va a sommarsi alla serie ormai ultradecennale di riduzioni del valore reale del bene fondiario, diminuito del 13% nel corso degli ultimi dieci anni.
Compravendite
Il numero di compravendite (statistiche ISTAT sull’attività notarile) è aumentato del 2% consolidando la crescita che si era già riscontrata nei due anni precedenti. Il livello delle compravendite è ancora lontano dai valori che si registravano oltre dieci anni fa, ma è importante che si sia invertita la tendenza.
Credito
Il credito evidenzia un segno positivo (+2%) per il quarto anno consecutivo e riporta il volume delle erogazioni sopra ai 500 milioni di euro all’anno (dati di Banca d’Italia). Un valore ancora inferiore ai massimi del 2003-2005 (circa 6-800 milioni di euro) ma comunque indicativo di un nuovo atteggiamento del sistema bancario verso l’accesso alla terra.
L’interesse per i vigneti non accenna a diminuire. Di fatto i terreni migliori non hanno mai smesso di suscitare l’interesse di potenziali compratori, portando i valori fondiari a livelli non sempre compatibili con l’effettiva redditività delle imprese agricole.
Agevolazioni statali ed europee
Dopo il decreto del 2014 relativo alla messa a disposizione di terreni demaniali, in larga parte marginali, è stata avviata anche la Banca della terra nazionale, curata dall’Ismea, che ha messo in vendita all’asta 7.700 ettari, in molti casi aziende accorpate e situate in zone fertili. Anche l’Unione Europea sembra intenzionata a rispondere all’esigenza di un maggiore accesso alla terra, ad esempio attraverso la possibile ammissibilità delle spese per l’acquisto della terra tra gli aiuti di stato nella prossima programmazione 2021-2027, per aiutare soprattutto i giovani agricoltori.
AFFITTI
In base alla recente diffusione da parte dell’ISTAT dei primi risultati dell’Indagine sulla struttura e sulle produzioni delle aziende agricole (SPA) del 2016, la superficie in affitto – comprensiva degli usi gratuiti – in Italia ammonta a circa 5,7 milioni di ettari, incidendo su circa la metà della SAU totale (46%). Si confermano quindi le dinamiche attive da oltre due decenni, con un incremento netto di oltre 860.000 ettari (+18%) rispetto al 2010. È soprattutto nelle regioni meridionali e in quelle del nord-est che si verificano gli incrementi più sostanziali (+21%), seguite da quelle centrali (+18%) e da quelle del nord-ovest (+9%), sebbene in queste ultime regioni il livello di superficie in affitto risulti già abbastanza elevato (63% della SAU totale).
L’affitto rimane più diffuso prevalentemente nell’Italia settentrionale, seguono le zone centrali (45%) e il Mezzogiorno (37-44%). Nel complesso quindi l’istituto dell’affitto si conferma come il principale strumento per migliorare le economie di scala da parte degli imprenditori agricoli, che in questo modo possono ampliare la propria azienda, con maggiore flessibilità e senza gli impegni finanziari che comporta l’acquisto.
Affitti e contoterzisti
In generale nel 2017 i principali elementi che continuano ad influenzare il mercato degli affitti sono la scarsa liquidità e le incertezze collegate all’instabilità dei redditi aziendali, che nell’insieme disincentivano gli investimenti in capitale fondiario a favore della scelta di condurre i terreni in affitto. I contoterzisti rimangono attori importanti nella composizione della domanda. Dal punto di vista contrattuale prevalgono fortemente gli affitti in deroga (art. 45) con una durata media inferiore rispetto al passato, mentre sono ormai in estinzione gli accordi verbali, sebbene in qualche caso resistano forme spurie di contratti atipici.
I canoni nel complesso si mantengono stabili con incrementi segnalati per terreni con colture di pregio e vigneti.
Il mercato risulta particolarmente dinamico nelle regioni settentrionali, dove la domanda di terra si registra in crescita e tendenzialmente superiore all’offerta. Nelle regioni centrali si evidenzia una sostanziale stabilità con i contoterzisti che continuano ad essere i principali attori dal lato della domanda. Anche per quanto riguarda il Mezzogiorno il mercato degli affitti si registra in equilibrio con canoni stabili e domanda tendenzialmente in crescita, specie da parte di imprenditori beneficiari delle misure del PSR relative all’insediamento giovani e all’agricoltura biologica.